Frequently Asked Questions

Po podatkih Statistični urad Republike Slovenije in Geodetska uprava Republike Slovenije se cene nepremičnin v Sloveniji v letu 2025 še vedno zvišujejo, vendar z umirjeno dinamiko (približno okoli 3 % letno).

Za leto 2025 so značilna tudi kratkoročna nihanja cen:

• pri novogradnjah so zaznani tudi padci cen,
• medtem ko rabljene nepremičnine še naprej rastejo, zlasti v Ljubljana in drugih urbanih območjih.

Cene so v tem obdobju dosegle tudi zgodovinsko visoke ravni, kar je predvsem posledica omejene ponudbe stanovanj in še vedno relativno visokega povpraševanja, kljub višjim obrestnim meram.

Po prednostnem vrstnem redu:

1. solastnik,
2. kmet mejaš,
3. zakupnik zemljišča ki je na prodaj,
4. drug kmet,
5. kmetijska organizacija ali samostojni podjetnik, ki jim je kmetija potrebna za opravljanje kmetijske oz gozdarske dejavnosti,
6. Sklad kmetijskih zemljišč in gozdov RS

Tujec lahko na podlagi 68. člena Ustave RS pridobi lastninsko pravico na nepremičninah pod pogojih, ki jih določa zakon ali Mednarodna pogodba.

Od dneva pristopa Slovenije k Evropski uniji so začeli veljati pogodbe, na katerih temelji EU. Zato državljani držav članic EU pridobivajio nepremičnine na ozemlju Republike Slovenije pod enakimi pogoji, kot veljajo za držvljane RS.

1. Pri prenosu nepremičnine po 15 letih (prej 20) imetništva;
2. pri odsvojitvi stanovanja ali hiše z največ dvema stanovanjema, v kateri je imel zavezanec stalno prebivališče in je tam tudi dejansko bival vsaj zadnja tri leta pred odsvojitvijo;
3. pri odsvojitvi nepremičnine, pridobljene pred 1. 1. 2002;
4. pri prenosu nepremičnine na dediča;
5. pri odsvojitvi nepremičnine po pogodbi o dosmrtnem preživljanju ali darilni pogodbi za primer smrti;
6. pri prenosu nepremičnine iz naslova razlastitev;
7. pri prenosu nepremičnine na podlagi zastavne pogodbe;
8. pri prenosu kapitala v postopkih prisilne izterjave obveznih dajatev.

Po Gradbenem zakonu (GZ-1) je gradbeno dovoljenje obvezno za gradnjo novih objektov,
rekonstrukcijo in spremembo namembnosti zahtevnih, manj zahtevnih in
nezahtevnih objektov. Prav tako je potrebno za odstranitev zahtevnih in manj
zahtevnih objektov.
Izjema velja za enostavne objekte in določena manjša dela, kjer zadostuje
prijava začetka gradnje ali pa dovoljenje sploh ni potrebno.

Gradnja se lahko začne šele na podlagi pravnomočnega gradbenega dovoljenja in
po prijavi začetka gradnje, razen v zakonsko določenih izjemah.

V skladu z GZ-1 je za izdajo gradbenega dovoljenja praviloma pristojna upravna enota, na območju katere se nahaja predvidena gradnja.
Za posebne primere, kot so objekti večjega družbenega pomena ali objekti z vplivi na okolje (v integralnem postopku), pa je pristojno Ministrstvo za okolje in prostor.

Pristojnost je pomembna, saj nepravilno vložena zahteva lahko povzroči zavrženje ali zamik postopka.

GZ-1 določa štiri ključne udeležence:

• investitor, ki zagotovi sredstva in pridobi dovoljenja,
• projektant, ki izdela projektno dokumentacijo v skladu s predpisi,
• nadzornik, ki nadzira skladnost gradnje z dovoljenjem,
• izvajalec, ki izvaja gradbena dela.

Vsak izmed njih odgovarja za zakonitost in strokovnost svojega dela. Njihove obveznosti so ključne za zagotavljanje izpolnjevanja bistvenih zahtev objekta (npr. varnost, stabilnost, varstvo okolja).

Za pridobitev uporabnega dovoljenja mora investitor po zaključku gradnje vložiti zahtevo in predložiti:

• projekt izvedenih del (PID),
• dokazilo o zanesljivosti objekta,
• izjave projektanta, nadzornika in izvajalca,
• po potrebi tudi rezultate meritev in geodetski načrt.

Pri zahtevnih objektih je obvezen tudi tehnični pregled, ki preveri skladnost izvedbe z gradbenim dovoljenjem.
Uporabno dovoljenje je pogoj za zakonito uporabo objekta.

Gradnja brez veljavnega gradbenega dovoljenja ali v nasprotju z njim se šteje za nelegalno ali neskladno gradnjo.

Po GZ-1 lahko gradbeni inšpektor:

• odredi ustavitev gradnje,
• zahteva odstranitev objekta,
• izreče denarne kazni,
• prepove uporabo objekta ali priključitev na infrastrukturo.

Možna je tudi legalizacija, vendar le, če so izpolnjeni zakonski pogoji (npr. skladnost s prostorskimi akti, plačilo nadomestil za degradacijo prostora itd.).

Po Zakon o davku na promet nepremičnin je predmet obdavčitve promet nepremičnin, kar pomeni vsak odplačni prenos lastninske pravice.

Kot promet se štejejo tudi:

• zamenjava nepremičnin,
• finančni najem (lizing),
• razdelitev solastnine,
• pridobitev lastninske pravice s priposestvovanjem.

Izjema velja, kadar je promet že obdavčen z DDV.

Davčni zavezanec je praviloma prodajalec nepremičnine, lahko pa obveznost s pogodbo prevzame tudi kupec.

Davčna stopnja po ZDPN-2 znaša 2 % od davčne osnove, ki je praviloma pogodbena (prodajna) cena nepremičnine.

Po Zakon o davku na dodano vrednost se DDV obračuna pri:

• prodaji novih objektov (pred prvo uporabo ali v 2 letih),
• prodaji stavbnih zemljišč,
• kadar prodajalec nastopa kot davčni zavezanec.

V drugih primerih (npr. prodaja rabljenih nepremičnin) se praviloma obračuna davek na promet nepremičnin (2 %).

Po Zakon o dohodnini se dohodek iz oddajanja nepremičnin obdavči kot dokončni (cedularni) davek.

Davčna osnova je najemnina, zmanjšana za:

• normirane stroške (10 %) ali
• dejanske stroške (če jih zavezanec dokazuje).

Davčna stopnja znaša 25 %.

Davčna obveznost nastane ob sklenitvi pogodbe o prenosu nepremičnine.

Zavezanec mora:

• vložiti napoved v 15 dneh,
• priložiti pogodbo in morebitna dovoljenja.

Davčni organ izda odločbo v približno 30 dneh, brez plačila davka pa ni mogoče overiti pogodbe.